大湾区自造人口红利 卫星城自我分流

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在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之前,其实粤港澳大湾区发展已酝酿了10余年——从2005年明确广东省政府《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004-2020)》明确划分“粤港澳跨界合作发展地区”,到2015年“一带一路”倡议提出共建“粤港澳大湾区”,2017年国务院政府工作报告中首次出现“粤港澳大湾区”、国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议,再到2月18日的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。


这14年里,粤港澳大湾区所涉及的11个城市的楼市(香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市),也几度因为这个概念而被炒热,甚至出现了“概念区”。随着大湾区发展纲要的正式落地,整个区域联合发展步入快车道,也意味着这个全球最具经济活力的城市群之一,将加速打破各城市以行政界线各自为政的格局,区内将出现更多“卫星城”承接安居需求。

广州、深圳:主动创造人口红利

中国内陆的4个一线城市,粤港澳大湾区里占了2个,显然,这2个城市,也是珠三角九市的重点背靠大树。


按照《纲要》的定位要求,广州作为广东的省会城市,要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。


而深圳,则要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。


简言之,广州是国际商贸大都市,深圳是经济和创新之都,他们要负责带动起“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设,也要带头承担区域基础设置的互联互通。

其实在《纲要》出台之前,广州和深圳在这一区域的地位,就已十分明显。2018年,广东全省地区生产总值达9.73万亿元,居全国第一,同比增长6.8%。其中,广州22859.35亿元,深圳24221.98亿元,两者相加,占了广东省过半的GDP。


尤其是深圳,2018年,其全市生产总值按可比价格计算,比上年增长7.6%,已经是第二年超过省会城市广州(6.2%)。


经济和资源的优势也决定了这两个城市在房价上的领先。特别是外来人口更多的深圳,其2018年12月的新建商品住宅成交均价甚至超出了广州2倍之余。


这一方面除了与这两个城市的城市发展进程有关,另一方面也源于它们在主动创造人口红利,吸引更多人才进入。


相比北京、上海,广州和深圳在落户政策上的弹性很大。除了积分落户,人才引进落户。这两个城市对年轻的大学生们极为关照:在广州,本科应届生可直接入户。在深圳,毕业时间在两年内的大学生,不需要社保即可入户,全日制本科及以上学历的毕业生入户还有补助可领。


今年1月时候,广州又再度放宽了人才引进政策,引进人才入户年龄限制较之前放宽5岁,为创新创业人才、产业急需人才等拓宽入户渠道,并开放个人直接申报。


而深圳在2月时候印发《深圳市在职人才引进和落户“秒批”工作方案》,提出将无人干预自动审批的落户“秒批”新政策从大学毕业生拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁,全面实现4种人才“秒批”引进。


随着大湾区纲要的落地,建立智慧城市群的提出,未来这两个城市对年轻一代的吸引力将更为持续,而房地产方面,也将会有更大的人口基数支撑需求。

大卫星城自我分流

小卫星城待等分流

上述两个城市,外加香港与澳门的房价压力,也意味着大湾区里将存有很多外溢需求。


其实在大湾区落地之前,这几个城市之间就已经有不少的“携手发展”政策。2009年时候,深圳、东莞、惠州三市共同提出了深莞惠一体化。2009年3月,广州和佛山两市市长签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》正式开始“同城化”。


地理上的优势,让这几个城市承接了不少深圳和广州的外溢需求,也引发了一种民间说法:东莞是深圳的卫星城,而佛山是广州的卫星城。


广佛同城化建设成效显著,现已在基建交通、产业体系、公共服务等领域深度融合,需求承接上更为稳定。而东莞在2016年国庆出台限购政策之后,成交上出现了二次分流。

克而瑞的报告中指出,因地理位置临近深圳,长期以来东莞承接了大量的深圳外溢置业需求,市场高热阶段成交异常活跃,全年成交量接近1000万平方米。而在东莞限购后,深圳外溢客群由东莞分流至惠州,市场热度持续提升,近两年惠州成交量迭创新高,2018年升至1700万平方米高位,仅次于重庆,位列城市成交面积榜第二名。


而反观佛山,二次分流的比例并不大。在调控政策微调优化的2018年,广州一手住宅成交量保持在8.5万套左右,环比下跌4.6%。但佛山一手住宅成交量达到了164778套,环比上涨52.9%,成交量位居近10年的第二位,仅低于2016年的成交最高峰,比广州多出近一半。


得益于拥有横琴的港口优势,珠海是这几个三四线城市中,发展较为独立且迅速的,它更偏向是澳门的卫星城。去年时候,珠海出台了澳门居民在珠海购房可享受福利待遇的相关规定,比如,澳门人在横琴买房或工作,可申请机动车进出资格。而在未来的城市定位中,珠海也将成为内陆与澳门之间的关键纽带,加快与澳门中心城市基础设施互联互通,抓紧落实港澳居民在珠海发展的政策措施,成为承接澳门产业发展的腹地。


而因为经济发展程度较高,珠海的房价在这个区域里也起涨得较早,在2016年10月那一波限购中,珠海也首当其中实行高位盘整——


在2016年10月时珠海出台的限购政策,提出对已有3套及以上本地居民、1套及以上非户籍居民、无1年以上纳税或社保记录非户籍居民暂停销售建筑面积144平方米及以普通住房。2017年4月,珠海楼市调控升级,要求外地户籍居民买房时社保须满5年。但去年年底珠海传出了放松的声音,原定的非本市户籍的居民此前需要交纳连续5年的社保或个税,现在只需交纳1年。加之珠港澳大桥的开通以及珠海对港澳居民前来安居的鼓励,预计成交将逐步回升。

紧邻珠海的中山,在2017年时受限购影响,成交出现了巨大跌幅。但2018年时,又快速趋稳。这其中的重要原因,是限购挤走了外来投资客,本地置换需求释放明显。


从乐有家研究中心检测的2018年中山市的购房行为来看,中山市本地购房者大幅增加,从51%上涨到77%。而除中山外,外来客购房者占比排名前四的城市分别是深圳、广州、珠海、佛山。虽然距离广州较近,但相比基本没有限购门槛的惠州,中山享受到的大城市外溢红利较少。而《纲要》中提到的深中通道的建设开通,或许将能增加中山的人才流动。


另外,占地面积较大的江门、肇庆两市,因为离香港、澳门、广州、深圳的距离较远,房地产市场相较封闭,成交主力皆为本地居民自住以及改善性需求,核心城市外溢置业需求成交占比寥寥,多数年份成交量均在200-300万平方米区间范围窄幅波动。


但随着整个湾区内基础设施的互联互通,各城市之间的壁垒将继续明显被弱化,尤其是江门和肇庆这两个还未“破万”的三四线城市,在城市轮动+大湾区利好的刺激下,预计市场规模将明显扩容。


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